Аренда жилья патент

Содержание:

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Объявления про сдачу квартиры в аренду встречаются очень часто, потому что данная услуга является востребованной. Особенно актуальна аренда жилья в крупных городах. Большое количество студентов, поступивших в ВУЗы, снимают квартиру полностью или хотя бы одну комнату, потому что не желают размещаться в университетских общежитиях либо в них попросту не хватает места.

Много квартир снимают люди, которые приехали на заработки в другой город либо работают в крупных городах на постоянной основе, а денег на приобретение собственного жилья пока еще не хватает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41 . Это быстро и бесплатно !

Предоставление собственного жилья в аренду другим лицам или целым семьям для определенной массы граждан РФ является достаточно неплохим доходом.

До внесения изменений в НК РФ арендодатели могли полностью оставлять полученный доход себе в карман.

Согласно нормам ст.217 Налогового кодекса РФ, все доходы, полученные гражданами РФ за отчетный период, должны облагаться налогом.

Не все граждане регистрируют договора аренды и платят НДФЛ с получения дополнительного дохода. Рано или поздно факт сокрытия доходов будет выявлен полицией или фискальной службой.

Можно ли легально сдавать квартиру и при этом платить минимум налогов? Безусловно, возможность сэкономить есть!

Что такое патент на сдачу квартиры

Патент на сдачу квартиры в аренду — это официальный документ, приобретенный физическим лицом — индивидуальным предпринимателем согласно правил НК РФ. По сути, приобретение патента соотносительно с налоговыми взаимоотношениями означает получение разрешения на осуществление такого вида деятельности.

Патентная система позволяет проводить арендную деятельность на вполне законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не платить НДС;
  • освобождает от уплаты налога на недвижимость, которая сдается в аренду физическим или юридическим лицам;
  • нет необходимости оплачивать НДФЛ от полученных в результате сдачи жилья в пользование доходов.
  • А тут информация о том, каков минимальный размер алиментов установлен в этом году.

    По ссылке статья «Как делить ипотеку при разводе с детьми»

    Условия и основания получения патента

    Патент на аренду квартиры для физических лиц предоставляется при соблюдении таких основных моментов:

    • особа должна владеть недвижимостью на праве частной собственности. Сдача квартиры в субаренду не может облагаться налогом по патентной системе;
    • физическое лицо должно зарегистрироваться как ИП.
    • Если человек не зарегистрирован в органах ФНС как ИП, он должен пройти процедуру регистрации. Для этого ему понадобится сдать такие документы:

    • заявление с просьбой поставить на учет как ИП;
    • квитанцию про уплату регистрационной государственной пошлины;
    • ксерокопию паспорта с указанием прописки;
    • После этого сотрудники налоговой инспекции проводят проверку документов. В случае отсутствия нарушений или препятствий, через 3 рабочих дня новому ИП выдается выписка из реестра ИП про регистрацию.

      Для перехода на использование патентной системы налогообложения ИП должен за 10 дней до планируемой даты подать в орган ФНС специальное заявление, а после подтверждения оплатить стоимость патента. Оплата стоимости патента проводится в течение одного квартала после перехода на данную систему. Возможно проведение частичной оплаты при длительном сроке действия разрешительного документа.

      Существуют дополнительные ограничения для перехода на патентную систему:

    • количество работников в фирме ИП (если арендодатель ведет еще какой-то бизнес) не может превышать 15 человек;
    • доход от деятельности не может превышать 60 000 000 рублей за год.
    • Здесь вы можете ознакомиться с процессом развода через суд с ребенком.

      Экономическая выгода патента

      Патент на сдачу жилья в аренду экономически выгоден для лиц, которые занимаются такой деятельностью регулярно. Проанализируем основные причины такой выгоды.

      На сегодняшний день существует три легальных способа налогообложения при официальном оформлении получения доходов от сдачи жилья в аренду физическим и юридическим лицам:

    • оплата НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
    • применение системы УСН (6%);
    • оплата патента.
    • Допустим, ожидаемый доход от сдачи жилья в аренду составит 240 000 рублей.

      НДФЛ при получении такого дохода составит 31200 российских рублей. Такую сумму должны будут заплатить люди, которые сдают жилье официально по договорам аренды без регистрации ИП.

      Рассмотрим расходы при работе по УСН:

      240000 Х 0,06 = 14400,00 рублей. Получается, что расходы на налоги по УСН будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

      Стоимость патента зависит от региона расположения недвижимости. Допустим, стоимость патента на аренду квартиры, которая находится в Санкт — Петербурге не зависит от площади объекта и составляет 24000 рублей на год. Если же вести речь про возможность аренды жилья в Тверской области, то стоимость патента составит 20306 рублей.

      Как мы видим, патентная система оплаты намного выгоднее, чем платить налог на доходы, но сумма налога по УСН может быть немного меньше.

      У патентной системы есть еще несколько выгодных моментов по сравнению с УСН:

    • нет необходимости уплачивать другие налоги (в отличие от УСН);
    • ИП не сдает декларацию в орган ФНС;
    • нет обязанности вести бухгалтерский учет;
    • дифференциированный подход к оценке потенциального дохода ИП в зависимости от региона ведения бизнеса;
    • простота и четкость. Расчет стоимости патента производится с помощью специального калькулятора;
    • не устанавливается ограничения по поводу количества объектов недвижимости, которые может сдавать один ИП в аренду людям. Патент приобретается с целью иметь разрешение. Допустим, один предприниматель сдает 5 объектов недвижимости в столице России. Доход составит не менее 300000 рублей, а патент будет стоить всего лишь 43 тысячи рублей.
    • Каждый собственник квартиры должен выбирать для себя самый подходящий с финансовой точки зрения способ налогообложения.

      Срок действия документа

      Патент на сдачу нежилого помещения в аренду и лицензия на сдачу квартиры в аренду действуют исключительно в рамках одного календарного года.

      Соответственно, если особа приобретает разрешительный документ в начале января, то срок действия патента составит 12 месяцев, если в середине лета — 6 месяцев, а в конце года — разрешение будет выдано всего лишь на 1 месяц.

      При расчете стоимости разрешения, которое выдается менее, чем на 1 год (12 месяцев) расчетная годовая сумма делится на 12 и умножается на количество месяцев, которые входят в патентное разрешение.

      Допустим, цена документа на год составляет 24000 рублей, а срок действия — 8 месяцев. Чтобы получить искомую стоимость, необходимо провести следующие действия:

    • 24000: 12 = 2000 рублей в месяц;
    • 2000 Х 8 = 16000 (цена разрешения на 8 месяцев).
    • В некоторых случаях патент теряет юридическую силу досрочно:

    • просрочка оплаты стоимости документа;
    • превышение лимитов доходов;
    • прекращение арендодателем предпринимательской деятельности и переход на сдачу жилья в аренду с оплатой НДФЛ.

    Слабые стороны

    Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:

  • реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
  • необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
  • необходимость ведения книги учета доходов ИП;
  • нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
  • короткий срок действия (до одного года).
  • Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.

    Заключение

    Каждая из описанных выше систем налогообложения, которая может применяться при официальной сдаче собственного недвижимого (жилого и нежилого) имущества в аренду, имеет значительные плюсы и недостатки. Чаще всего более выгодным оказывается вариант с приобретением патента, на втором месте — УСН. Регулярная оплата НДФЛ как способ значительно проигрывает первым двум вариантам, потому что сумма налога оказывается довольно существенной.

    Перед выбором метода уплаты платежей в бюджет, потенциальный арендодатель должен просчитать математическим способом какой вариант для него подойдет лучше всего и только лишь после этого принимать окончательное решение.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Налог на сдачу жилья в аренду: кому и как необходимо его уплачивать

    Налог на сдачу жилья в аренду должны платить все собственники. Если квартира сдана квартирантам, но вы не платите государству, то вы считаетесь мошенником. Какие налоги необходимо платить в обязательном порядке, как правильно оформить документы при сдаче квартиры? Ответы на эти и многие другие вопросы можно найти, прочитав статью.

    Какие налоги предусмотрены для собственника сдающего жилье

    Налоговые отчисления зависят напрямую от того, кем является собственник – юридическим или физическим лицом. Но вне зависимости от статуса гражданина, арендная плата считается источником дополнительного дохода, поэтому с нее должны платить налоги.

    Размер налога с аренды зависит от гражданина, снимающего квартиру:

  • Для квартиросъемщиков, имеющих гражданство Российской Федерации, предусмотрены выплаты в размере 13 процентов (подоходный налог) от стоимости аренды.
  • Для нерезидентов РФ НДФЛ составляет 30 процентов.
  • Если арендатор является юридическим лицом

    В том случае, если арендатор – это юридическое лицо, государство предусмотрело несколько вариантов выплаты:

    • «Упрощенная» схема. Предприятие (юридическое лицо) относит арендную плату к доходам. В таком случае отчисления уплачиваются в зависимости от особенностей и налоговой базы.
    • Общая схема. Когда применяется общая схема уплаты налогов, предприятие также относит арендную плату к дополнительным доходам. Но они увеличивают выплаты НДФЛ.
    • Арендатор – лицо физическое

      Если арендатор жилья – лицо физическое, то собственник должен платить налог, который взимается с арендной платы, которую уплачивает квартиросъемщик. Чтобы упростить процедуру налогообложения, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Также можно платить по упрощенной схеме или купить патент, предусматривающий сдачу квартиры, находящейся в собственности, в аренду.

      Особенности налогообложения

      Для обеспечения гарантий оплаты и во избежание проблем с законодательством следует заключить договор аренды жилого помещения. Если собственник не заключает договор, то он считается мошенником, так как налоги не уплачивает.

      Стоит отметить, что со стороны налоговых и правоохранительных органов система отслеживания неплательщиков не отлажена. Очень часто их вовсе не обнаруживают, а тех, кого все-таки находят, обычно «сдают» соседи или недоброжелатели. Конечно, система выявления «уклонителей» с каждым годом совершенствуется, но пока случаи незаконной сдачи квартиры в аренду не редкость.

      Налог на сдачу жилья в аренду выплачивается один раз в год (до 30 апреля). Для выплаты необходимо подать декларацию в налоговые органы.

      Подоходный налог

      Большинство считает, что физическое лицо имеет право выплачивать только подоходный налог, однако это не совсем так. Для выплаты отчислений со сдачи квартиры в аренду предусмотрено несколько способов налогообложения.

    • Процент, взимаемый налоговыми органами с резидентов РФ, равен тринадцати процентам.
    • Для нерезидентов или лиц, которые проживают на территории государства менее 183 суток в году, процентная ставка значительно выше – тридцать процентов от общей суммы.
    • Когда собственник не уплачивает налог вовремя, начисляется комиссия. Если причины не зависят от собственника, то штраф составляет 20 процентов от суммы базы, которая является неуплаченной. А если собственник не платит налог умышленно (при условии, что это доказано), то штраф составляет уже 40 процентов от неуплаченной суммы налога. Если не платить налоги продолжительное время, то сумма долга может стать внушительной. Лучше не просрочивайте платежи.

      Упрощенное налогообложение экономит средства?

      Для того чтобы платить меньший процент налогов, можно оформить ИП. Делается это не так сложно, как представляется многим. И в таком случае в бюджет можно будет платить намного меньше.

      В конкретном случае доходами индивидуального предпринимателя будет считаться только арендная плата, выплачиваемая за проживание в квартире. Согласно закону, налоговая ставка при сдаче квартиры в аренду составит всего лишь 6 процентов от общей суммы доходов, то есть от суммы аренды. Это намного меньше, чем тринадцать или даже тридцать процентов.

      Важно! Есть здесь и один «подводный» камень. Налог необходимо оплачивать не только один раз в год, делать это необходимо авансовым методом раз в квартал. А декларация должна подаваться ежегодно до 30 апреля.

      При правильном порядке налоговых выплат в декларацию до 30 апреля должна подаваться сумма, которая уже была выплачена. Для целей налогового учета индивидуальному предпринимателю, то есть собственнику рекомендуется вести специальную книгу доходов и расходов — тогда проблем не возникнет.

      Патент на налог от аренды квартир и жилых помещений

      Можно выплачивать в бюджет с помощью патентной системы налогообложения. Для этого гражданину необходимо оформить ИП.

      Налог в случае патентной системы составит 6 процентов, однако выплачивается он сразу. То есть берется предполагаемая сумма аренды и из нее вычитают 6 процентов. Патент покупают один раз в год (можно купить на год, полгода или иной срок), а деньги могут выплачивать налоговым органам как в один, так и в два этапа:

      1. Патент приобретают на срок менее полугода – вся сумма в таком случае выплачивается сразу.
      2. Патент приобретают на год. Первая выплата осуществляется в течение 25 дней с момента покупки, вторая — в самом конце срока покупки.

      Например, минимальная сумма для патента в Москве составляет 60 000 рублей (сумма может меняться), так как составляет 6 процентов от 1 миллиона рублей (минимальная предполагаемая сумма аренды). Патент можно взять не на год, а на любой срок (в месяцах). Тогда сумма будет рассчитываться иначе. Так, за один месяц патента нужно выплатить 5000 рублей (60000 рублей : 12 месяцев). Стоит отметить, что это минимальная сумма, которая общепринята. Если вы будете сдавать квартиру дороже, то и сумма возрастет.

      Главный плюс патентной системы – декларацию в налоговые органы предоставлять не нужно.

      Юридическое лицо – собственник квартиры

      Когда юридическое лицо на ОСН хочет сдать квартиру в аренду, стоит в обязательном порядке оформить договор. В нем следует указать не только стандартные данные, но и способ выплаты (раз в месяц, раз в три месяца(квартал), раз в полгода или по другой системе). О сроках заключения договора на аренду читайте в нашей статье.

      Предоставлять декларацию придется раньше – до 31 марта. Если применяется общая схема налогообложения, то юридическое лицо должно уплачивать налог на прибыль.

      Стандартная ставка налогообложения для юридических лиц – 20% плюс НДС, который составляет 18%. Итого 38 процентов от прибыли. Из 20% — 2% отчисляют в общий федеральный бюджет, а 18% в бюджет субъекта РФ, в котором проживает налогоплательщик.

      Налог на сдачу жилья в аренду необходимо платить каждому собственнику квартиры, которая сдается в аренду. Уклоняться от выплат не стоит, потом могут возникнуть большие проблемы.

      Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

      Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

      Как можно легально сдавать квартиру в аренду

      Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

      Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

      Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

    • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
    • копия персональных документов;
    • квитанцией на оплату государственной пошлины.
    • Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

      Необходимость государственной лицензии

      Он ставит несколько глобальных задач:

    • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
    • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
    • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.
    • Что скрывает патент на аренду жилья

      Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

    • вид экономической деятельности;
    • потенциально возможный доход.
    • При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

      Примерный расчет

      В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

      Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

      Сроки действия документа и оплата

      Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

    • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
      • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.
      • Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

        Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

        Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

      • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
      • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
      • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
      • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
      • Недостатками патента являются:

      • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
      • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.
      • На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

      • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
      • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.
      • Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

        Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

      • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
      • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
      • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
      • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
      • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
      • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
      • Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

        Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

        Лишение права сдавать жилье через патент

        Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

      • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
      • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
      • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.
      • Налогообложение и уклонение от него

        Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

        Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

        Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

      • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
      • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
      • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.
      • Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

        Если квартиру берет в аренду организация

        В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

        Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

        Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

        Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

        Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

        С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

        Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

        Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

        Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

        Как открыть свой бизнес за 15 минут?

        Бесплатная подготовка полного пакета документов для регистрации ИП

        Самое важное в этой статье:

      • Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
      • Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
      • В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.
      • Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

        В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 м² — 800 000 ₽ (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 № 80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

        +
        Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

        +
        Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

        ► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
        +
        Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

        +
        Далее поговорим о том, с какими неоднозначными ситуациями может сталкиваться предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, и как их решать.

        Ситуация № 1. Помещение принадлежит нескольким собственникам

        Бизнесмен, которому принадлежит доля в недвижимости, может перейти на патентную налоговую систему. Следовательно, если имущество находится в собственности нескольких коммерсантов, каждый из них вправе приобрести патент. Это подтверждает письмо Минфина России от 27.02.2015 № 03-11-12/10144.

        И даже если все собственники заключили общий договор аренды с одним арендатором, каждому индивидуальному предпринимателю понадобится покупать свой патент. Приобрести общий патент на всех нельзя.

        Каждому собственнику инспекторы выдадут патент на его долю. Определять потенциально возможный годовой доход предпринимателю также понадобится исходя из своей доли. К такому выводу чиновники пришли в письме Минфина России от 14.10.2014 № 03-11-09/51543. Получается, что если доли в общей собственности выделены, то предпринимателю надо платить за патент только исходя из своей части.

        А вот при общей совместной собственности, когда доли не выделены, стоимость патента рассчитывается исходя из площади имущества, указанной в договоре аренды. Объяснение такое. Потенциально возможный годовой доход при сдаче имущества в аренду зависит от площади обособленного объекта (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

        Обособленный объект чиновники определяют по договорам аренды (письмо ФНС России от 30.10.2014 № ГД-4-3/[email protected]). Именно в договорах аренды стороны обязаны предусмотреть сдаваемый объект (п. 3 ст. 607 ГК РФ). А значит, считать стоимость патента надо исходя из сдаваемой площади. Укажите ее в квадратных метрах в заявлении на получение патента.

        Заявление на получение патента необходимо заполнять по форме № 26.5-1, утвержденнойприказом ФНС России от 18.11.2014 № ММВ-7-3/ [email protected] . Индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду помещение, надо отразить показатели для расчета стоимости патента на последней странице формы. Здесь по строке 010 указывают код объекта, по которому бизнесмен хочет применять специальный режим. Таким объектом является жилое или нежилое помещение. Код жилого помещения — 05. А нежилого — 06.

        По строке 020 отражают признак объекта. В вашем случае признак 1, он означает, что стоимость патента зависит от площади сдаваемого в аренду объекта. По строке 030 отражают площадь объекта в квадратных метрах.

        Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

        Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

        Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

        Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

        Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.

        Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 м². Площадь второго офиса — 100 м²

        Поскольку на каждый офис предприниматель заключил отдельный договор аренды, помещения являются обособленными. Потенциальный годовой доход по офису в 40 м² равен 199 207 ₽. А доход второго помещения в 100 м² — 959 733 ₽ (Закон Московской области от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ). Предположим, что В.Д. Кузнецов решает купить патент сроком на 12 месяцев, соответственно потенциальный годовой доход в этой ситуации не нужно корректировать в сторону уменьшения.

        Бизнесмен вправе приобрести общий патент на два офиса. Тогда общий потенциальный доход равен 1 158 940 ₽ (199 207 ₽ + 959 733 ₽). Стоимость общего патента на год составит 69 536,4 ₽ (1 158 940 ₽ × 6%).

        Если же предприниматель решит купить отдельные патенты на каждый офис, то ему нужно заплатить налог в размере 11 952,42 ₽ (199 207 ₽ × 6%) и 57 583,98 ₽ (959 733 ₽ × 6%). А общая стоимость двух патентов также равна 69 536,4 ₽

        Теперь предположим, что бизнесмен сдал оба помещения в аренду одному арендатору. Тогда в договоре можно предусмотреть общую площадь двух офисов, то есть сдать их как один объект. В этом случае площадь объекта составит 140 м² (100 м² + 40 м²). Доходность такого объекта равна 959 733 ₽. А стоимость патента по двум офисам, сданным в аренду как один объект на год, составит 57 583,98 ₽ (959 733 ₽ × 6%). То есть экономия ИП равна 11 952,42 ₽ (69 536,4 ₽ – 57 583,98 ₽).

        Что делать с патентом, если арендатор поменялся

        Патент выдают на обособленный объект недвижимости, который бизнесмен сдает в аренду. При этом в патенте не указывают, кто является арендатором. Следовательно, если предприниматель сменил арендатора, то менять патент не нужно. Бизнесмен продолжает платить за патент в те же сроки, что и ранее. Главное, что предприниматель продолжает заниматься этой деятельностью и площадь объекта осталась неизменной.

        Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/ [email protected] ).

        По общему правилу заявление на патент бизнесмену нужно подать в ФНС по месту жительства. Если же предприниматель зарегистрирован в одном регионе, а сдает имущество в другом, то действует специальное правило. Коммерсанту надо подавать заявление в любую налоговую инспекцию того субъекта, в котором он сдает в аренду помещения.

        Если предприниматель сдает в аренду помещения в разных регионах, то получить общий патент на все объекты он не сможет. Ведь патент действует только на территории того региона, в котором выдан документ. Это условие прописано в форме патента, утвержденной приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599.

        Уточним, что если у индивидуального предпринимателя сократилось количество сдаваемых объектов, но он продолжает вести деятельность, то пересчитывать стоимость патента налоговики не станут. Такой возможности законодательство не предусматривает.

        Ситуация № 3. Предприниматель расторг договор аренды

        Патент можно приобрести на период от 1 до 12 месяцев. Но может случиться так, что во время действия патента предприниматель расторгает договор аренды. К чему это может привести? Рассмотрим варианты.

        Первая ситуация. Предприниматель сменил арендатора. Этот факт не повлияет на стоимость патента. Переоформлять его также не понадобится.

        Вторая ситуация. Договор аренды расторгнут, и деятельность приостановлена. Тогда, если бизнесмен не планирует в ближайшее время сдавать помещение в аренду, он может подать в налоговую инспекцию уведомление о прекращении «патентной» деятельности. Форма такого заявления № 26.5-4 утверждена приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957. Подать в ФНС заявление № 26.5-4 необходимо в течение 10 календарных дней после прекращения деятельности. Тогда налоговики пересчитают стоимость патента в связи с прекращением деятельности ИП. Ведь налоговый период у бизнесмена заканчивается на дату прекращения деятельности. А значит, стоимость патента уменьшается. Если за патент ИП заплатил полностью, то у него образуется переплата. Ее можно будет зачесть в счет любого регионального налога (п. 1 ст. 78 НК РФ). Это подтверждают и налоговики (письмо ФНС России от 17.10.2013 № ЕД-4-3/18591). Но есть и риски. Приобрести патент по той же деятельности ИП сможет только через год после ее прекращения. Поэтому бизнесменам, которые позже планируют возобновить сдачу в аренду, может оказаться выгоднее не сообщать в ФНС о прекращении деятельности до конца срока патента. Тогда следующий патент можно купить сразу же, как только закончится срок первого.

        Пересчет стоимости патента, если ИП прекратил бизнес. Предприниматель Н.Д. Смирнов приобрел в Подмосковье патент по деятельности, связанной со сдачей квартиры в аренду. Срок патента — с 1 января по 31 декабря 2016 года. Площадь квартиры — 100 м². Потенциально возможный годовой доход по сдаче в аренду квартиры площадью от 70 до 150 м² составляет 959 733 ₽. Стоимость патента на год равна 57 583,98 ₽ (959 733 ₽ × 6%). Н.Д. Смирнов полностью оплатил патент в феврале. В августе бизнесмен решил не сдавать квартиру в аренду. Он подал в налоговую заявление о прекращении «патентной» деятельности с 29 августа. У предпринимателя образовалась переплата по патенту за четыре месяца с сентября по декабрь. Сумма переплаты равна 19 194,66 ₽ (57 583,98 ₽ ÷ 12 мес × 4 мес). Бизнесмен вправе написать в ФНС заявление о зачете переплаты в счет региональных налогов или возврате.

        Ситуация № 4. Предприниматель получил возмещение убытков от арендатора

        Предприниматель может получать в рамках договора от арендаторов не только плату за помещение, но и другие суммы. Например, обеспечительный платеж за последний месяц аренды или возмещение убытков. Все платежи получены в рамках патентной деятельности. Поэтому платить с полученных сумм какие-нибудь дополнительные налоги не надо. Все платежи получены в рамках патента. С этим соглашаются и налоговики ( письмо ФНС России от 17.01.2014 № ГД-4-3/479).

        Три главных совета

        1. Если ИП сдает несколько помещений одному арендатору, то выгоднее заключить общий договор на все площади. Но это возможно, если помещения бизнесмен сдает как один объект.

        2. ИП, сдающему помещение в аренду в своем регионе, надо подавать заявление на патент по местожительству.

        3. Если увеличилось количество сдаваемых объектов, покупайте новый патент. Другой вариант — по новым площадям применять другую налоговую систему. Если объектов стало меньше, стоимость патента не изменить.

    Закрыть меню