Налог на недвижимость нежилое помещение

Содержание:

Налог на коммерческую недвижимость: как рассчитать сумму к оплате в 2016 году

Платить налоги по новым правилам в 2016 году придется владельцам коммерческой недвижимости. Общей ставки не существует, предусмотрена только максимально возможная ставка для налогообложения бизнес объектов. Стоит заранее просчитать, сколько придется отдать государству за владение недвижимостью и рассмотреть возможности снижения суммы налога.

Главная причина, по которой существенно увеличится размер платежа в бюджет за владение или продажу объекта коммерческой недвижимости – необходимость применения для расчета кадастровой стоимости.

Разница в том, что ранее применялась в качестве базы налогообложения инвентарная или балансовая стоимость, которая была существенно ниже реальной стоимости объекта. Кадастровая стоимость может превышать даже актуальную рыночную стоимость офиса, склада или магазина.

При определении кадастровой стоимости специалистами принималось во внимание предназначение здания, место расположения участка и средняя стоимость квадратного метра при проведении сделок с аналогичными объектами в этом районе. Естественно, не учитывалась престижность и класс зданий и помещений, размер дисконта (ведь сделки практически никогда не заключаются по заявленной первоначально продавцом цене).

Актуальные ставки на 2016 год

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.

Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:

  • Ветераны войны.
  • Участники боевых действий.
  • Инвалиды I и II группы.
  • Инвалиды с детства.
  • Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

    Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.

    Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость

    На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

    Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

  • Медицинской помощи и обслуживания.
  • Научных исследований.
  • Образовательных услуг.
  • Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

  • Культурные объекты, религиозные организации.
  • Бюджетные и транспортные предприятия.
  • Предприятия метрополитена.
  • Оборонные объекты.
  • Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.
  • Продажа коммерческой недвижимости и ставка налога

    Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

  • Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
  • Выбранной системы налогообложения.
  • Продолжительности владения правом собственности на объект.
  • Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
  • Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.
  • Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.

    Льготы при начислении налога и вычет: сколько можно сэкономить

    В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.

    Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.

    Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:

  • Получена в качестве подарка от родственника.
  • Получена в наследство.
  • Право собственности возникло в результате приватизации.
  • Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.

    Ставки, сроки и расчет налога

    Доход от продажи физическим лицом объекта коммерческой недвижимости считается доходом гражданина, соответственно, применяется базовая ставка НДФЛ – 13% от стоимости. Если физическое лицо не является резидентом РФ (не находится на территории РФ 183 дня в году и не получает в это время доходов на территории страны), ставка налога составляет 30%.

    Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого. Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.

    Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.

    Как уменьшить сумму налога не нарушая закон

    Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

    Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

    Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

    Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

    Особенности расчета и уплаты налога на нежилое помещение для физических лиц

    Для российских граждан налог на нежилое помещение для физических лиц с 2018 года рассчитывается по новым правилам. Известно, что сумма налогов возросла именно из-за этих изменений, поэтому многие налогоплательщики самостоятельно его пересчитывают. А для этого им необходимо знать все нюансы процедуры.

    Общие сведения

    Налогообложение физических лиц как собственников недвижимости теперь осуществляется по новым правилам. В данном случае речь идет о новых нормах расчета, которые используются с 2015 года. Все владельцы жилых и нежилых помещений, а также некоторых других видов собственности обязаны оплачивать налог с учетом кадастровой стоимости имущества.

    Ранее налог рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая, как известно, гораздо ниже рыночной. А вот кадастровая стоимость как раз приближена к рыночной цене недвижимости, поэтому размер налога повышается. Для того чтобы не допустить серьезного увеличения налога на имущество, был введен специальный пониженный коэффициент. Его размер в 2018 году составляет 0,2, но ежегодно будет повышаться.

    Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости при налогообложении установлено нормативными актами (в том числе и НК РФ), у каждого субъекта РФ есть право самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета. Поэтому в некоторых регионах страны имущественный налог еще может оплачиваться на основании инвентаризационной стоимости.

    Что касается определения кадастровой стоимости имущества, то эта процедура, по закону, не может осуществляться чаще, чем 1 раз в 3 года, и не реже, чем 1 раз в 5 лет. В больших городах оценка может проводиться чаще, но не более 1 раза в 2 года. Владелец недвижимости для получения сведений по поводу его кадастровой стоимости может обратиться в Росреестр.

    Можно ли оспорить

    Нововведения в налоговом законодательстве часто становятся причиной споров и конфликтов. К примеру, не все собственники могут быть согласны с результатами кадастровой оценки имущества. Если сумма сильно завышена, это серьезно скажется на размере налога. Поэтому закон разрешает владельцам оспаривать результаты оценки.

    Сделать это можно двумя способами:

    • обратиться в ближайший орган Росреестра;
    • подать иск в суд.
    • Для того чтобы защитить свои интересы, владельцу понадобятся следующие документы:

      • бумаги, подтверждающие реальную кадастровую стоимость объекта (необходимо провести экспертизу самостоятельно);
      • правоустанавливающие документы;
      • гражданский паспорт;
      • заявление (иск).
      • При обращении в регистрирующий орган решение по данному спору принимает специальная комиссия. В случае, когда комиссия выносит отрицательное решение, его также можно обжаловать в суде. Если иск подается сразу, то будет назначено судебное разбирательство.

        Налоговая ставка

        Для каждого вида собственности существуют определенные налоговые ставки, которые учитываются при расчете. Если говорить о жилых помещениях или других сооружениях, то для них ставка составляет 0,1% – 0,5%. Для нежилых помещений, к которым относятся офисы, торговые объекты и т.д., ставка в 2018 году составляет 1,5%.

        Если кадастровая стоимость нежилого помещения составляет более 300 млн рублей, то при расчете налоговые органы учитывают ставку в 2%.

        Налог на имущество физических лиц обязаны оплачивать все граждане РФ, являющиеся собственниками. Но на законодательном уровне предусмотрено, что некоторые категории физических лиц имеют право на получение льготы. Такие послабления устанавливаются как на федеральном, так и на региональном уровне. К налогоплательщикам, которые могут быть освобождения от уплаты, относятся:

      • пенсионеры;
      • ветераны ВОВ и других военных действий;
      • Кавалеры ордена Славы и т.д.;
      • инвалиды;
      • чернобыльцы и т.д.
      • Следует знать, что оформить льготу такой гражданин может только в отношении одного вида недвижимости.

        Налог на нежилое помещение рассчитывается ежегодно. Для этого используется следующий алгоритм:

        1. Определяется кадастровая стоимость объекта и сумма налога.
        2. Определяется инвентаризационная стоимость объекта и сумма налога.
        3. Вычисляется разница между этими двумя показателями.
        4. Сумма умножается на специальный коэффициент.
        5. К полученному результату прибавляется сумма платежа, который был определен на основе инвентаризационной стоимости.
        6. К примеру, кадастровая стоимость объекта недвижимости физического лица составляет 20 млн рублей, а инвентаризационная – 3 млн рублей. Ставка для обоих случаев составит 1,5%. Платеж на основе первого показателя будет равен 300 тыс. рублей (20 млн * 1,5%). А при расчете с учетом инвентаризационной стоимости – 45 тыс. рублей (3 млн * 1,5%).

          Далее необходимо определить разницу: 300 000 – 45 000 = 255 000. Дальнейший расчет осуществляется следующим образом: 255 000 * 0,2 + 45 000 = 96 000. Именно столько составит налог на имущество физических лиц, который собственнику нужно будет оплатить в 2018 году.

          Как платить

          Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

          ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.

          Оплата осуществляется как в банке, так и с помощью специальных онлайн-сервисов. Гражданин может выбрать любой подходящий способ, главное, чтобы у него сохранилась квитанция. А для того чтобы не ждать уведомления, плательщик может зарегистрироваться на официальном сайте налоговой службы и получить доступ к личному кабинету.

          Для этого нужно:

        7. Обратиться в местное отделение налоговой службы и получить специальную регистрационную карту. Она выдается на основании заявление, ИНН и других личных документов. Также эту процедуру может осуществить представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
        8. Далее нужно получить электронную подпись. Они оформляются в соответствующих центрах связи.
        9. Затем плательщику следует зарегистрироваться на сайте, используя полученные регистрационные данные (логин и пароль).
        10. После этого физ. лицо может не только следить за количеством задолженностей по тем или иным налогам, но и оплачивать их онлайн.

          Все собственники имущества, облагаемого налогом, которые не внесли платеж вовремя, понесут за это ответственность. К примеру, за то, что гражданин не сообщил о наличии объекте недвижимости (то есть, утаил сведения от налоговых органов), предусматривается штраф в размере 20% от суммы налога за это имущество.

          За просрочку будет начисляться пеня. Многие думают, что это разновидность штрафа, но это не совсем так. Пеня – это определенный процент от суммы, который начисляется ежедневно. Даже если просрочка составляет всего 1 день, к сумме уже прибавится пеня.

          Справка: физ. лицо может самостоятельно рассчитать эту задолженность, так как ставка пени является стандартной и зависит от ставки ЦБ.

          Если собственник не платит в течение длительного времени, то ИФНС присылает дополнительное уведомление. Этот документ содержит:

        11. сумму долга;
        12. сумму пени;
        13. сроки, которые предоставляются получателю для погашения задолженности;
        14. санкции, которые будут применены к нарушителю в случае отказа от уплаты.
        15. Если гражданин игнорирует уведомления и не платит налог, то ФНС обращается в суд. Для этого у налоговиков должны быть определенные основания, то есть сумма долга должна достичь определенного размера (3 тыс. рублей). На практике, дело до суда доходит спустя 6 месяцев после образования просрочки. В случае, когда суд принимает решение о принудительном взыскании долга, ответчику придется платить.

          Причем, заниматься взысканием будет исполнительная служба, а значит, что к нарушителю могут быть применены различные законные способы получения средств. Чаще всего сотрудники исполнительной службы накладывают арест на банковские счета нарушителя и высчитывают необходимую сумму. Если счета в банке у плательщика нет, то соответствующие меры применяются к его имуществу.

          Помимо начисления пени за неуплату налога, на физ. лицо будет наложен штраф. Если срок пропущен неумышленно, а сама просрочка незначительна, то сумма штрафа составит 20% от размера налога. Если же собственник умышленно избегает оплаты и тянет с погашением достаточно долго, то налоговые органы могут насчитать штраф не менее 40% от суммы.

          Продажа нежилого помещения

          Владелец такого имущества обязан не только оплачивать налог на недвижимость, но и платить дополнительные сборы за осуществление определенных юридических действий с такими объектами. В первую очередь это касается продажи собственности, так как все физ. лица обязаны платить налог на прибыль.

          Ставка НДФЛ является фиксированной и составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов РФ, то есть иностранных граждан, ставка налога составляет 30%. Процедура расчета также несколько изменилась, так как теперь все налоги оплачиваются на основании кадастровой стоимости.

          Поэтому при расчете НДФЛ учитывается как стоимость объекта недвижимости, так и кадастровая цена. Если реальная цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой стоимости, то налог рассчитывается именно с кадастровой цены. При этом также используется специальный понижающий коэффициент, который равен 0,7.

          К примеру, стоимость нежилого помещения по договору составляет 15 млн рублей, а кадастровая – 18 млн рублей. Для расчета применяется следующая формула: 18 млн * 0,7 * 13% =1 млн 638 тыс. рублей. Это будет сумма НДФЛ, рассчитанная на основании кадастровой стоимости.

          Если же реальная цена, которую заплатил покупатель за объект недвижимости, равен кадастровой стоимости или превышает ее, то расчет осуществляется по-другому. Например, цена собственности составляет все те же 15 млн рублей. 15 000 000 * 13% = 1 950 рублей. Эту сумму придется заплатить хозяину нежилого помещения при осуществлении сделки купли-продажи.

          Но НДФЛ при продаже имущества платят не все владельцы. Это правило касается только тех лиц, которые оформили право собственности совсем недавно. Ранее этот срок составлял 3 года. Сейчас эта норма также действует по отношению к имуществу, приобретенному до 2016 года, а также к способу приобретения. Имеется в виду наследование, дарение и т.д.

          Для всех остальных собственников данный период владения объектом недвижимости продлен до 5 лет. Также освобождаются от уплаты НДФЛ физические лица, которые были официально признаны банкротами. В этом случае все их доходы направлены на погашение задолженностей, поэтому налогообложению не подлежат. Чтобы оплатить налог, физ. лицу необходимо самостоятельно заполнить и подать декларацию. Сроки обращения в ИФНС остаются неизменными, а оплачивать НДФЛ нужно за прошедший налоговый период.

          Налог на любое нежилое помещение для всех физических лиц с 2018 года должен быть оплачен не позднее указанного срока. Иначе к имеющейся сумме прибавится пеня, а также штрафы. И тогда исполнительная служба найдет способ, как взыскать долг с плательщика. Если собственник не согласен с результатами расчета, он может их оспорить. Но судебная практика по данному вопросу достаточно разнообразна, поэтому сложно сказать, на чьей стороне будет суд.

          Налог на нежилую недвижимость

          Обычно налог на нежилое помещение — это статья расходов в организациях. Граждане далеко не всегда имеют в собственности нежилую недвижимость, а многие, имея её, пользуются льготами. Небольшие налоговые ставки почти не ощущаются большинством россиян. Но организации, а также собственники дорогой недвижимости зачастую сталкиваются с ощутимыми налоговыми расходами и стараются оптимизировать их, иногда даже превентивно. Какая нежилая недвижимость и какими налогами облагается, как можно уменьшить или избежать их, и как их уменьшать и избегать нежелательно?

          Местные налоги по федеральным правилам

          Недвижимость предполагает расходы в виде налогов.

          Как правило, законы вводят прогрессивную шкалу налога на недвижимость: чем дороже объект налогообложения, тем выше ставка.

          Введённый ещё в 1991 году закон «О налоге на имущество физических лиц», который не так давно регулировал взимание налогов с граждан, утратил силу с 1 января 2015 года. Теперь налоги на имущество регулируются на основании положений Налогового кодекса (НК РФ). При этом конкретные ставки в кодексе не указаны: они относятся к ведению местных властей, поскольку это устанавливаемый и взимаемый местными властями налог. Всё, что установил в НК РФ федеральный законодатель, это предельные ставки налогов, которые могут назначать местные власти.

          Существует три группы недвижимых объектов, для которых установлены следующие значения налоговых ставок:

          1. Жильё, гаражи, хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
          2. Коммерческие здания и объекты дороже 300 млн рублей: не свыше 2%.
          3. Иные объекты: не более 0,5%.
          4. Таким образом, первая группа — это недвижимость, необходимая человеку для личных нужд, вторая группа – инструменты бизнеса либо предметы роскоши, третья же группа может включать в себя различные объекты.

            Например, для хозяйственных построек, которые подпадают под первую (минимальную) налоговую ставку предусмотрена предельная площадь в 50 квадратных метров и обязательно расположение на участке для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачи.

            Налоговые ставки, приведённые выше, могут увеличиваться до трёхкратного размера местным законом или постановлением органа власти, то есть, теоретические пределы на самом деле составят 0,3% для жилья, гаражей и хозпостроек, 6% для коммерческой и сверхдорогой недвижимости и 1,5% для иных недвижимых объектов.

            Этих предельных ставок, вместе взятых, нет ни в одном из конкретных регионов. Однако в целях повышения бюджетных доходов некоторые муниципалитеты и города устанавливают разные налоговые ставки внутри этих групп в зависимости от кадастровой стоимости, расположения в городе и некоторых иных критериев. Например, в Москве для квартир с кадастровой стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей действует ставка 0,15%, что больше общей ставки, установленной в НК РФ, но меньше её трёхкратного размера, то есть, абсолютного предела.

            Социальная сторона налогообложения

            Налог на жилое помещение устанавливается меньше, чем на нежилое в целях общественного согласия: чтобы не обременять граждан высокими налоговыми расходами.

            Некоторые категории граждан пользуются налоговой льготой: освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Это инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, ликвидаторы катастрофы в Чернобыле, и многочисленные, имеющие право другие категории (всего Налоговый кодекс устанавливает 15 категорий граждан, которые имеют налоговую льготу). Льгота предоставляется только для одного объекта по каждому виду имущества (одному дому, одному гаражу и тому подобное). Она не распространяется на объекты, используемые в коммерческой деятельности, и не даётся на сверхдорогую недвижимость.

            Если у супругов-пенсионеров имеется два гаража, но оформлены они только на одного супруга (например, на мужа), то от налогов будет освобождён один гараж, а второй будет облагаться налогом. Поэтому рациональнее было бы оформить второй гараж на жену и вывести его из-под налогообложения.

            Помимо физических лиц, льготами могут пользоваться и юридические лица.

            Налоговый кодекс освобождает от налогообложения организации инвалидов, религиозные общины, а также резидентов особых экономических зон.

            Принцип освобождения от налогов государством достаточно прост.

            Под эти критерии можно предварительно подвести налогоплательщика, а затем свериться со статьями 381 и 407 Налогового кодекса, в которых перечислены конкретные группы льготников.

            И как было указано выше, льготы не применяются:

            1. Для коммерческих объектов.
            2. Для сверхдорогой недвижимости.

            Особые случаи владения недвижимостью

            Наряду с гаражами, недвижимым объектом налоговое право признаёт и недавно внесённое в законодательство понятие: машино-место.

            В мегаполисах, особенно в Москве, проблема с придомовыми территориями для парковки машины порождала необходимость в паркингах, но юридический статус мест на паркингах был неопределённым, пока законодатель не оговорил его в Налоговом кодексе как объект недвижимости.

            Таким образом был достигнут важный баланс общественных интересов: государство гарантировало вещные права, включая право собственности на парковочные места, получив взамен право пополнения бюджета налоговыми сборами.

            Если имущество находится в собственности нескольких хозяев, налог оплачивается со стоимости доли. При этом ставка налога для организаций и людей различается уже в самом законе. В центрах крупных городов возможна ситуация, когда имущество является собственностью одновременно и физических лиц, и организаций (например, если это приватизированный пайщиками магазин). В этом случае, если в районе или округе для граждан установлены более низкие налоговые ставки, то, возможно, более разумно для фирмы-собственника переоформить долю в этой недвижимости на своего же учредителя, чтобы сэкономить на налогах. Впрочем, возможна обратная ситуация: если рассчитанная по бухгалтерским методам среднегодовая стоимость меньше кадастровой, а ставки налогов сопоставимы, то предпринимателю может быть рациональнее зарегистрировать фирму, основной задачей которой будет держать на балансе сильно амортизированное здание и уплачивать сравнительно небольшие налоги.

            Предел налога на имущество организаций, установленный в Налоговом кодексе, составляет 2,2%, право на увеличение не предусмотрено; для некоторых регионов и категорий установлены пониженные налоговые ставки вплоть до нулевых.

            В жилищных кооперативах право собственности на квартиру возникает при выполнении двух условиях: оплаты пайщиком своей доли и регистрации права собственности в ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Поэтому момент начала налогообложения — это момент регистрации. Даже после сдачи дома в эксплуатацию оформление прав собственности на квартиру может затянуться на несколько лет. Как правило, кооперативы стремятся быстрее передать готовые квартиры пайщикам, чтобы избавиться от обязательств, в том числе перед ФНС (федеральная налоговая служба), да и сами пайщики не затягивают с получением права на квартиру, в которую вкладывались большие деньги. Но в некоторых случаях регистрационная часть затягивается по объективным причинам. Положительная сторона подобной затяжки – это отсрочка начали исчисления и вменения налогов хозяевам квартиры.

            Если в каком-то районе по недосмотру руководства ещё продолжается практика вменения хозяевам налога на общее имущество многоквартирного дома, платить его не нужно, а ошибочно заплаченный налог можно вернуть.

            Для целей налогообложения государство установило механизмы взаимодействия налоговых инспекций с регистрирующими органами. Росреестр после регистрации сделки незамедлительно сообщает в налоговую инспекцию данные о новом собственнике объекта налогообложения, а налоговая инспекция выставляет требования об уплате налогов старому и новому собственникам с учётом времени регистрации перехода прав.

            В зданиях могут быть помещения разного назначения, например, если первый этаж многоэтажного жилого дома отводится под магазины и офисы, или если жилой дом на двух хозяев делится на две части, и одна из них переводится в категорию нежилого (например, для парикмахерской). Если единый объект недвижимости содержит в себе жилое помещение, из его кадастровой стоимости вычитается миллион рублей, налог уплачивается с этой, уменьшенной, суммы.

            Таким образом, налоги собственников могут уменьшаться благодаря:

            • учёту жилого помещения в составе комплекса недвижимости;
            • исключения из общей площади мест общего пользования;
            • использования разных статусов собственника при долевой собственности.
            • Проверить правильность начисления налогов можно по налоговому извещению, в котором указывается площадь объекта, доля и собственник (организация, обычный гражданин, льготник).

              Налогообложение недвижимости, прежде всего, нежилой преследует цель стимулирования экономической активности, хозяйственного использования данной недвижимости. Высокие ставки налога на нежилые помещения, особенно коммерческие, возлагают большую ответственность на собственников зданий и сооружений.

              Местные бюджеты пополняются, прежде всего, за счёт налогов на недвижимость (собственно, налоги на недвижимость не поступают ни в какие бюджеты, кроме местных). Поэтому местные власти также вынуждены удерживать разумные налоговые ставки, не задирая их слишком высоко, чтобы не замедлять строительство новых объектов коммерческой недвижимости.

              Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

              На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

              ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

              Договор аренды

              Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

              Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

              Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

              Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

              На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

              Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

            • ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
            • Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.
            • Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

              Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

              Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

              Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

              Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

              В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

              Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

              Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

              Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

              Права и обязанности сторон

              Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

              Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

            • Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
            • ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
            • Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).
            • Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

              Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

              Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

              ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

              Отличия налогообложения дохода от аренды

              Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

              От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

            • 6% с выручки от аренды;
            • отчисления за себя в пенсионный фонд;
            • отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).
            • Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

              Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность. И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС. Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

              Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

              Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

              И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

              Ответственность при неуплате налога

              Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

              Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

              Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

              Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

              Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

              Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

              Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

              При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

            • 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
            • 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
            • 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.
            • Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

              При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

              Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

              ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

              Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

              При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

    Закрыть меню