Переход права покупателя решение суда

Содержание:

Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, если есть решение суда?

В 1993 году был заключен договор купли-продажи квартиры, который был удостоверен нотариусом, но не зарегистрирован в БТИ. Продавец умер.

Решением суда было признано право на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в одностороннем порядке. Решение, договор К/П были сданы на регистрацию, однако Государственный регистратор отказывает в регистрации, поскольку право на квартиру продавца в росреестре не зарегистрировано. Насколько правомерен отказ?

Ответы юристов (2)

Решением суда было признано право на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в одностороннем порядке. Решение, договор К/П были сданы на регистрацию, однако Государственный регистратор отказывает в регистрации, поскольку право на квартиру продавца в росреестре не зарегистрировано. Насколько правомерен отказ?
Виталий

Да, такое вполне возможно, так как регистратор считает, что невозможно зарегистрировать переход права собственности в связи с тем, что у Покупателя отсутствует зарегистрированное право в Росреестре. У меня в практике был такой случай и после долгих разговоров с регистратором, он всё же зарегистрировал переход. Рекомендую обратиться к руководству с данным вопросом, так как в общем в Росреестре уже должна сложиться практика по данного рода делам. Если же не получится, то обжаловать отказ регистратора и требовать регистрации права собственности. Суд уж точно должен быть на Вашей стороне.

Уточнение клиента

Спасибо! Действительно, многое зависит от регистратора!

25 Ноября 2016, 07:10

И еще от практики, которая у них сложилась. Возможно регистратор, который занимался Вашим делом, ни разу не сталкивался с такой ситуацией.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переход права покупателя решение суда

03 августа 2018 года 19 Арбитражный апелляционный суд вынес прецедентное в российской судебной практ…

Использование криптовалюты в России с 01 июля 2018 года

Сегодня мы представляем статью Натальи Бреевой об особенностях использования криптовалюты в России:…

Как ИП забрать обратно свое имущество из ООО?

Как можно внести свою долю в уставной капитал ООО? Что делать, если приходится участвовать не деньга…

Судебная практика

Убытки за ненадлежащий банковский сервис можно получить с банка

03 августа 2018 года 19 Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев резонансное дело № А36-1780/2016 о…

И снова про инвестиционные контракты: риски, преимущества и правовая природа инвестиционных контрактов (по материалам судебной практики 2011-2016 гг.)

Одним из основных вопросов, который сразу же возникает при анализе представленных любому суду докуме…

Постановление Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года: новое о возмещении убытков и соглашении о возмещении потерь по ст. 406.1 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 года дал разъяснения по вопросам прим

Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца

Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца

Основываясь на анализе зарубежных правопорядков, а также сформировавшейся в РФ судебной практики, автор определяет, какие действия может предпринять покупатель для регистрации своего права собственности в ЕГРП в случае ликвидации продавца, какова позиция судов арбитражной системы относительно возможности этого и, наконец, в каком порядке (искового или заявительного производства) должны защищаться права покупателя в данном случае.

В последнее время участники гражданского оборота все чаще сталкиваются с вопросом о том, как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП),

если после исполнения сторонами обязательств по сделке, но до подачи заявления в регистрирующий орган продавец ликвидируется. Ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее — Федеральный закон), ни ГК РФ указанный вопрос не урегулирован. При этом положения ст. 16 Федерального закона требуют обязательного обращения обеих сторон договора с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности.

Как правило, в подобных случаях сделка сторонами полностью исполнена, имущество передано по акту приема-передачи покупателю в момент подписания договора, а денежные средства за приобретенный товар перечислены на счет продавца. Правовая оценка описанной ситуации, по мнению автора, невозможна без предварительного понимания значения института государственной регистрации для возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества в российском правопорядке. В свою очередь, правильная правовая квалификация акта государственной регистрации обусловливается необходимостью формирования единообразной судебной практики по делам об оспаривании зарегистрированных прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Все вышеизложенное в совокупности определяет высокую практическую актуальность исследуемых в настоящей статье вопросов.

Правовая природа акта государственной регистрации права.

По мнению автора, прежде чем обратиться к исследованию вопроса правовой судьбы переданного и не зарегистрированного за покупателем недвижимого имущества после ликвидации продавца, логично было бы определиться с правовой природой и значением самого акта государственной регистрации права в российском правопорядке. Для этого обратимся к нормам законодательства РФ, а также практике арбитражных судов за период 2003 — 2009 гг.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. В соответствии с этим положением ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона предусматривают, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, российский правопорядок придает государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества правообразующее значение [1].

Подобное прослеживается в большинстве европейских правопорядков. Аналогичный подход к оценке правовой природы акта государственной регистрации права характерен для большинства европейских правопорядков. Даже те из них, которые допускают действительность сделок с недвижимым имуществом в устной форме (ст. 1583 Гражданского кодекса Франции — далее ФГК), тем не менее на практике выработали правило о том, что покупатель становится собственником только после регистрации права в государственном реестре. Более того, последняя возможна лишь при предоставлении нотариального документа, подтверждающего заключение сторонами договора купли-продажи [2].

Вместе с тем в российском юридическом сообществе нет единого мнения относительно правовой природы государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Можно выделить две превалирующие точки зрения по этому вопросу.

Первая сводится к рассмотрению государственной регистрации в качестве юридического акта особой природы, не относящегося к ненормативным правовым актам, указанным в ст. 13 ГК РФ. Его сущность состоит в том, что он не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но права, порождаемые последним для третьих лиц, признаются существующими только с момента регистрации. Рассматриваемый акт лишь подтверждает права заявителя в отношении того или иного объекта недвижимого имущества. При этом в отрыве от оснований государственной регистрации, указанных в ст. 17 Федерального закона, он рассматриваться не должен, поскольку сам по себе он не может создать прав у лица.

Указанная точка зрения получила свое распространение прежде всего в среде представителей регистрирующих органов, наиболее рьяно отстаивающих указанную позицию [3]. Вместе с тем следует отметить, что она получила отражение и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в РФ [3], [4].

Сторонники второй позиции определяют государственную регистрацию в качестве ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Представителями данной точки зрения указывается, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле [5].

Остановимся поподробнее на каждой из вышеизложенных позиций.

Государственная регистрация как юридический акт особой правовой природы.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на то, что сам Федеральный закон определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Из вышеизложенной дефиниции следует, что регистрация сама по себе не носит правообразующего значения. Она лишь подтверждает уже возникшее из основания, указанного в п. 1 ст. 8 ГК РФ, право лица в отношении того или иного объекта. Кроме того, следует принимать во внимание, что в ст. 17 Федерального закона прямо указаны основания для государственной регистрации прав, без которых внесение той или иной записи в реестр невозможно.

Тот аргумент, что именно с государственной регистрацией в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, по мнению автора, не может служить основанием для придания ей самостоятельного правообразующего значения. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в данном пункте, но особо названная статья рассматривает государственную регистрацию, которая не включена в основания возникновения прав и, следовательно, таковым не является. Из вышеизложенного следует, что государственная регистрация не представляет собой тот акт государственного органа, из которого возникают права, в смысле, придаваемом первым подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ.

Регистрация, несмотря на то что она определена ст. 2 Федерального закона в качестве юридического акта государственного органа, не является в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона основанием возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества. В этом смысле необходимо разграничивать государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и постановлениями, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, о которых в качестве оснований для государственной регистрации прав указывает п. 1 ст. 17 Федерального закона.

Суды часто указывают на неправомерность правовой квалификации акта государственной регистрации права как ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2004 г. N КГ-А40/10710-04-П указано: «В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, при этом акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле статьи 13 ГК РФ как не имеющий властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

По смыслу ст. 2 указанного Федерального закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.

Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. При этом адекватным способом защиты прав такого лица на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации».

Из вышеизложенного следует, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г., вынесенном по делу N А57-10487/04-22, суд кассационной инстанции отметил, что государственная регистрация не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы в ЕГРП. Развивая данные выводы, ФАС ПО указывает, что зарегистрированное право может быть оспорено путем предъявления иска о признании недействительными правоустанавливающих документов и применении последствий. В Постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-7612/04-9 указано: «Государственная регистрация права, несмотря на то что она определена в ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как юридический акт государственного органа, не является в силу. 8 ГК РФ и ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием возникновения прав. Предусмотренные в указанных нормах основания возникновения прав являются основанием для проведения государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является производным действием по отношению к тем юридическим фактам, которые в соответствии с ГК РФ являются основаниями возникновения права».

Вышеизложенная позиция нашла подтверждение и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. N Ф04-8443/2006(29483-А03-38) по делу N А03-22210/05-13, в котором суд кассационной инстанции указал, что акт регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. Суд указал, что в проведении регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа — учреждения юстиции, а действие акта регистрации не прекращается при исполнении, как это свойственно ненормативным правовым актам.

Впоследствии Определением ВАС РФ от 18 июня 2007 г. N 7406/07 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также Постановления апелляционной инстанции от 22 августа 2006 г. Арбитражного суда Алтайского края по данному делу было также отказано.

Анализ мотивировочной части вышеизложенных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что суды придерживаются следующей позиции: государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество не является ненормативным правовым актом и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ и гл. 24 АПК РФ.

Государственная регистрация как ненормативный правовой акт.

По мнению автора, запись в ЕГРП не может выступать доказательством текстуального отражения сущности акта государственной регистрации по следующим причинам.

Во-первых, сама по себе запись является лишь техническим действием, осуществляемым государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов в соответствии с требованиями Федерального закона. Значение же регистрации как акта органа государственной власти значительно шире и не может отождествляться исключительно с внесением записи в реестр, хотя именно с данным завершающим ее этапом законодатель связывает момент возникновения права (п. 3 ст. 2 Федерального закона).

Во-вторых, не следует забывать об обязательности исполнения властного предписания как одном из главных квалифицирующих признаков ненормативного правового акта. Акт государственной регистрации права имеет совершенно иное назначение и не носит обязательного характера для лица, в отношении которого действует.

Наконец, следует учитывать, что акт государственной регистрации права не соответствует критериям особого порядка принятия и издания ненормативных правовых актов [6].

Как зарегистрировать право собственности в реестре, если контрагент по сделке ликвидирован?

Для того чтобы понять, какие правовые барьеры по вопросу регистрации права собственности в ЕГРП возникают перед покупателем в ситуации ликвидации контрагента-продавца, обратимся к анализу норм законодательства РФ в сфере государственной регистрации, а также к судебной практике РФ последних шести лет по исследуемому вопросу. В соответствии со ст. 16 Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности, оформленной надлежащим образом.

Приведенная норма Федерального закона свидетельствует о необходимости обращения всех сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав (за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрена возможность одностороннего заявления). При этом непредставление указанного документа одной из сторон является безусловным основанием для приостановления, а в последующем отказа в государственной регистрации права в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона. Таким образом, Федеральным законом не урегулирован вопрос о возможности регистрации перехода права собственности в случае непредставления заявления одной из сторон в связи с ее ликвидацией.

На первый взгляд совершенно непонятно, как защитить свои права в подобном случае и можно ли это сделать в суде: ведь лицо, действиями которого фактически нарушается право покупателя, ликвидировано и не может выступать в качестве ответчика в процессе. Также неясно: если и обращаться в суд, то какие требования предъявлять в подобном случае?

Судебной практикой последних шести лет выработана единообразная позиция, позволяющая защитить права покупателя в подобной ситуации благодаря обращению к институту аналогии закона, закрепленному ст. 6 ГК РФ. Впервые на необходимость обращения к аналогии закона в подобной ситуации указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03. Отменяя судебные акты, Президиум ВАС РФ обратил внимание на существующий пробел в законодательстве в сфере государственной регистрации прав в ситуации ликвидации продавца и невозможности подачи заявления обеими сторонами сделки в соответствии с требованиями п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в целях защиты прав покупателя по сделке, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по оплате товара и его принятию по акту приема-передачи. Судебная практика последних лет полностью поддерживает указанную правовую позицию ВАС РФ, выработанную в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09, Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 13 ноября 2008 г. по делу N А05-8024/2007, от 3 июня 2005 г. N А13-10744/04-09.

Если обоснованность применения указанных норм ГК РФ по аналогии не вызывает сомнения в силу необходимости защиты прав и законных интересов добросовестных участников гражданского оборота, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по сделке, но по независящим от них причинам не имеющих возможности зарегистрировать свое право собственности в реестре, то совсем иначе обстоит дело с вопросом определения надлежащего ответчика, а также с самой процедурой защиты права покупателя в подобных ситуациях. До недавнего времени в судебной практике крайне неоднозначно решался вопрос определения надлежащего ответчика/заинтересованного лица по рассматриваемой категории дел, а также требований, которые должны заявляться в подобном случае.

По мнению автора, наиболее логичной в этой связи является правовая аргументация ФАС Восточно-Сибирского округа, выраженная в Постановлении от 24 августа 2004 г. N А78-1005/04-С1-6/26-Ф02-3322/04-С2: «Суд считает, что в связи с отсутствием второй стороны сделки ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности будет являться учреждение юстиции как орган, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы кассационной жалобы о необходимости предварительного обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права подлежат отклонению, поскольку предметом рассматриваемого спора не являются отказ от регистрации либо уклонение учреждения юстиции от регистрации».

Автор полагает, что при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком.

Анализ мотивировочной части ряда судебных актов, принятых в 2007 г., позволяет сделать вывод о том, что судебные органы ранее связывали возможность удовлетворения заявленного истцом требования вынести решение о государственной регистрации перехода права по рассматриваемой категории дел исключительно с обязательным предварительным обращением в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и последующим получением отказа, обжалование которого и должно привести заявителя к желаемому правовому результату, что является, по мнению автора, в корне неверным [7]. При этом суды обращали внимание на то, что заявителями не оспаривается непосредственно отказ либо уклонение регистрирующего органа в регистрации перехода права, и разъясняли, что позиция ВАС РФ, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03, касается возможности обжаловать отрицательный ответ данного органа в случае предварительного обращения к нему с соответствующим заявлением. Если же заявитель обращается в суд, минуя подачу документов в регистрирующий орган и получение соответствующего отказа, его требования не подлежат удовлетворению.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что сама по себе процедура обращения в регистрирующий орган в подобном случае являлась, по мнению судебных органов, своего рода обязательной досудебной стадией, соблюдение которой приводило бы заявителя к достижению желаемого правового результата. По мнению автора, подобная необоснованная позиция, помимо прочего, также создавала правовую неопределенность в толковании позиции Президиума ВАС РФ, указанном в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03.

Описанная ситуация сохранялась до принятия Президиумом ВАС вышеупомянутого Постановления от 1 сентября 2009 г. N 1395/09. В нем впервые указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требований к последнему по правилам искового производства.

Автор не может в полной мере согласиться с названной позицией Президиума ВАС.

Учитывая содержание п. 1 ст. 16 Федерального закона, правильнее было бы обратить внимание участников процесса на формальную законность отказа регистрирующего органа в подобном случае, однако следует указать на целесообразность рассмотрения таких дел в порядке искового производства с привлечением последнего к участию в процессе в качестве формального ответчика, как это имеет место по другим аналогичным делам (споры о признании права собственности на самовольную постройку, сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии и т.п.).

В целом же вопрос правовой судьбы переданного по акту приема-передачи и оплаченного покупателем объекта недвижимого имущества в случае ликвидации продавца, по мнению автора, является логическим продолжением дискуссии о значении государственной регистрации для возникновения соответствующего права на объекты недвижимого имущества. Если принимать во внимание дословное требование п. 1 ст. 165 ГК РФ, суд должен был бы указать на ничтожность сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации в подобных случаях.

Все вышеизложенное в совокупности позволяет сделать вывод о готовности судов вставать на защиту интересов покупателя в описанных ситуациях, несмотря на не вполне логичные требования ст. 165 ГК РФ.

Невозможность применения судами п. 3 ст. 165 ГК РФ при желании, как представляется автору, можно было бы объяснить следующим образом: из содержания этой нормы следует, что уклонение представляет собой умышленное неправомерное бездействие лица, направленное на не наступление тех правовых последствий, которые должны наступить в случае исполнения им возложенных на него обязательств по договору. Ликвидация юридического лица не может рассматриваться как «уклонение», поскольку она не соответствует содержанию и назначению, придаваемому этому термину в русском языке. Вызывает сомнения теоретическое обоснование возможности уклонения юридического лица от регистрации при банкротстве. Ликвидация в данном случае призвана служить прежде всего интересам защиты кредиторов должника и, как правило, инициируется именно ими.

Тем не менее суды не применяют п. 1 ст. 165 ГК РФ при рассмотрении анализируемой категории дел. Это обстоятельство дает основание полагать, что они не придают институту государственной регистрации правообразующего значения, рассматривая его в качестве правоподтверждающего акта, с которым законодательством связывается наступление определенных юридически значимых последствий.

e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 5.

2. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т. 2 / Пер. с нем. М., 2000. С. 66.

3. Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

4. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 — 79

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юринформцентр, 1995. С. 34; Романов О.Е. Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2006.

6. Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право РФ. М., 1996. С. 238.

7. Постановления ФАС Московского округа от 17.07.2007 по делу N КГ-А40/6354-07, ФАС Уральского округа от 15.02.2007 по делу N Ф09-508/07-С6.

ГП ч2. 15-16г(1) / ПЛЕНУМ / Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС Р

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Споры о правах на земельные участки,

на которых расположены многоквартирные дома

66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Закрыть меню