Проезд к собственности для собственников

Содержание:

Конференция ЮрКлуба

ДОСТУП / ПРОЕЗД К СВОЕМУ УЧАСТКУ ЧЕРЕЗ СОС.

Zolotko 28 Июл 2004

Может кто сталкивался?
Есть две граничащие между собой базы отдыха, принадлежащие разным сосбтвенникам. На одной из баз собственник организовал въезд на ее территорию. теперь другой собственник требует установление сервитута на проезд машин к домикам своей базы.
На базах дороги нет. Есть только междомовые пространства, позволяющие протиснуться машине. Строились они не как кемпинги, и не предусматривали проектом дороги по территории. За примером далеко ходить не нужно — так строились пионерские лагеря и большинство баз. К базам делалась дорога, организовывалась стоянка, а по базам можно было передвигаться только пешком.
К базе истца подъезд есть, но без возможности въезда на ее территорию (только пешком). Там сделано укрепление берега и каменная лестнца от дороги. При желании собтвенник этой базы также может выполнить землеустроительные работы и организовать въезд на свою территорию.

Вопрос — где (в каких нормативных документах) прописывается возможность проезда непосредственно к домикам базы отдыхающим?
Как от этого можно отбиться? ст.274 ГК РФ говорит о возможности принудительного установления сервитута » для обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества». Понятие «других» довольно неопределено. Может есть практика по разумности требований (нужд)?
Сейчас буду упирать, что проектом базы (его все равно нет) не предусматривался подезд к домикам. Но как отбиься от того, что ранее не предусматривалось, а теперь хотим.

Дайте любые идеи. Как говорят — рассмотрю все варианты 😎

Roman 29 Июл 2004

Zolotko,
истец, требуя установления сервитута, должен доказать, что организация подъезда иным образом (не по вашей территории) невозможно.

При желании собтвенник этой базы также может выполнить землеустроительные работы и организовать въезд на свою территорию.

Если суд согласится с этим выводом, в иске об установлении сервитута просто откажут.

Botya 29 Июл 2004

hiver 29 Июл 2004

К базе истца подъезд есть, но без возможности въезда на ее территорию (только пешком). Там сделано укрепление берега и каменная лестнца от дороги. При желании собтвенник этой базы также может выполнить землеустроительные работы и организовать въезд на свою территорию.

согласен с Романом:
В п.1 ст.274 ГК возможность установления сервитута обусловлена НЕВОЗМОЖНОСТЬЮ обеспечения доступа к земельному участку собственными силами его собственника. Если собственник все же может обеспечить доступ к своему участку, но не хочет в силу дополнительных затрат, то установление сервитута невозможно.

Другой вопрос — если все же есть необходимость в установлении сервитута, то каким образом определяется размер этого обременения: проход или проезд?
Сообщение отредактировал hiver: 29 Июль 2004 — 13:42

kan 05 Апр 2007

В Москве построены индивидуальные жилые дома (приняты в эксплуатацию, право собственности зарегистрировано). Земельные участки – в аренде. Собственниками жилых домов создано ТСЖ.
Строительство осуществлялось на основании соответствующей ИРД, в составе которой имеется градостроительное заключение (ГЗ). ГЗ предусматривает наличие автомобильной подъездной дороги к домам.
Нормативно установлены обязательность транспортного проезда к жилым домам и характеристики такого проезда:
Ширина проезжей части (для одностороннего движения) – не менее 6 метров согласно Норм и правил коттеджной застройки (утверждены Постановлением Правительства г.Москвы N 351 от 20.04.1999 г. (дополнение к МГСН 1.01-98 Сводная редакция (Св. Ред.) и МГСН 3.01-96) (действовали до 2002 г.); не менее 7 метров согласно МГСН 1.01-99 (действующий норматив(?);
Ширина пешеходной части тротуара – не менее 1,5 метров согласно Норм и правил коттеджной застройки, не менее 2,25 метров согласно МГСН 1.01-99.

Собственниками домов построена автомобильная дорога к домам (в границах, предусмотренных ГЗ, в соответствии с требованиями указанных НПА). Никакой документации на дорогу нет.

Земельный участок под дорогой был включен в состав земельного участка, переданного в аренду коммерческой организации (далее – Застройщик) для реализации проекта застройки.
Однако, в ГЗ Застройщика наличие уже построенной (и имевшейся в прежнем ГЗ) дороги не отражено.
Сейчас Застройщик предъявляет требование собственникам домов о демонтаже дороги. Мотивировка – земля у него в аренде, никакой дороги ГЗ Застройщика не предусматривает, ломайте свои заборы и ведите дорогу через свои земельные участки.
Провести дорогу в другом месте невозможно.

Вопрос, собственно, такой: какой способ защиты нарушенного права собственников домов в данном случае избрать?

1. Оспаривание проектной документации Застройщика в судебном порядке на основании п.17 ст.45 Градостроительного кодекса РФ.
Пытался найти практику по аналогичным делам – безуспешно… Может кто поделится?

2. Обращение в компетентный орган с просьбой установить публичный сервитут на часть земельного участка, находящегося под дорогой.
Предварительные переписка и консультации с органами исполнительной власти Москвы дают печальную картину – складывается впечатление, что хотят помочь (поскольку нарушения налицо), но не знают как и что делать…
Опять же, может кто поделится положительным (или отрицательным) опытом по этому вопросу?

3. Обращение в суд с требованием об установлении частного сервитута.
Хотелось бы заявиться в арбитражный суд, однако очень это кажется проблематичным: можно ли в данном случае заявлять требование от ТСЖ? Даже не принимая во внимание необходимость обосновать экономический характер спора и нарушение прав ТСЖ (это еще можно как-то сделать)… а вот как быть с тем, что ТСЖ не является собственником недвижимого имущества, насколько это пресекательный момент в смысле ст. 274 ГК?

4. Обращение в прокуратуру с просьбой внести в орган-эмитент проектной документации представление об устранении нарушений (в части отсутствия в ГЗ Застройщика указанной дороги).
Это представляется совсем уж запасным вариантом, но все же интересно ваше мнение…

kan 09 Апр 2007

Adr 09 Апр 2007

Adr
Большое спасибо за внимание

Что Вам даст оспаривание проектной документации другого лица — пока не очень представляю..

Цель, собственно, признать не соответствующей закону градостроительную документацию Застройщика в части отсутствия в ней проезда к жилым домам (с формулировкой исковых требований затруднения, поэтому пока прошу принять как есть).
Такой способ защиты нарушенного права как оспаривание документации по планировке территоррии в соответствии с п.17 ст.45 Градостроительного кодекса, видимо, правильно определить как один из иных способов, предусмотренных законом (последний абзац ст.12 ГК).
Однаком не совсем для меня ясно, какое это будет производство — исковое или из публичных правоотношений.

Кроме того, есть такой принцип, как преемственность проектной документации (почерпнул его из комментариев законодательства и юр. литературы, но где именно он закреплен в НПА — пока не знаю).
Ситуация же, когда в новом ГЗ отсутствует проезд к жилым домам, предусмотренный в прежнем ГЗ на этот же земельный участок, причем на момент составления нового ГЗ уже построенные жилые дома являются опорной застройкой — мне представляется нарушением указанного принципа. Может быть, я не прав?

Установить сервитут — вариант, только в случае с публичным — должны проводиться публичные слушания, в которых в т.ч. д. участвовать арендатор соседнего участка, и каков будет результат таких ПС — мне как-то слабо представляется.

Результат, конечно, угадать нельзя.
Однако, законодательством такая возможность предусмотрена и хотелось бы ее использовать.
Действуя в этом направлении, столкнулся с неожиданным фактом — Правительство Москвы, Префектура и Управа переводят друг на друга стрелки в вопросе определения органа исполнительной власти, полномочного издать НПА по вопросу установления публичного сервитута. Позавидовал коллегам из Московской области — там у них вроде и компетенция четко определена, и куча прецедентов.

Частный мне кажется наиболее разумным вариантом, но при этом тогда с ним надо поторопиться, пока собственников самих не обязали устранить изменения соседнего участка.

Тоже склоняюсь к этому варианту.
И вот какой вопрос возник:
Можно ли установить частный сервитут в отношении одного земельного участка в пользу нескольких лиц?
Мне кажется, ответ положительный (то есть, можно). Основываюсь на положении п.5 ст.274 ГК, в которой указано на множественность лиц, в пользу которых установлен сервитут, и на ряде подзаконных актов, в которых также указывается на возможную множественность лиц, в пользу которых устанавливается сервитут.
Однако, эта позиция категорически отвергается юристами вышеупомянутых гос.органов. Настаивают, что если сервитут в пользу более чем одного лица — тогда надо устанавливать публичный.

mnatsa 09 Апр 2007

Можно ли установить частный сервитут в отношении одного земельного участка в пользу нескольких лиц?

Да, я согласен с Вашими доводами.

Действуя в этом направлении, столкнулся с неожиданным фактом — Правительство Москвы, Префектура и Управа переводят друг на друга стрелки в вопросе определения органа исполнительной власти, полномочного издать НПА по вопросу установления публичного сервитута.

Думаю что Правительство Москвы

Однаком не совсем для меня ясно, какое это будет производство — исковое или из публичных правоотношений.

Скорее исковое, тем более для суда общей юрисдикции это проще понять.

Еще один неправовой вариант — коллективное обращение к Лужкову, Ресину и на прием к Ресину.

О подобных делах в Москве никогда не слышал, интересная ситуация, и вполне выигрышная для Вас

Jazzanova 09 Апр 2007

Чилим 10 Апр 2007

В Москве построены индивидуальные жилые дома (приняты в эксплуатацию, право собственности зарегистрировано). Земельные участки – в аренде. Собственниками жилых домов создано ТСЖ.
Строительство осуществлялось на основании соответствующей ИРД, в составе которой имеется градостроительное заключение (ГЗ). ГЗ предусматривает наличие автомобильной подъездной дороги к домам.

отплясаться бы от договоров, на основании которых приобретались дома. В частности интересуют правоотношения с застройщиком в части земельных отношений. Делимый ли ЗУ под домами, или нет. Вешалась ли сетка на ЗУ пеерд застройкой (проектные границы вокруг каждого дома).
Я к чему это веду: ст.36 ЗК предусматривает, что собственник дома вправе приобрести ЗУ в собственность, а если он неделимый, то в аренду со смножественностью лиц на стороне арендатора.
Из этого посыла права застройщика размываются до уровня призрачности. Хто он есть, естли исполнив договор потерял все права на землю.

Вывод — топайте в ФРС и оформляйте права на землю всем табором (ТСЖ). Не думаю, что обойдется без суда, но Ваша позиция мне усматривается достаточно крепкой.

Второе. Вами упомянутое

Постановлением Правительства г.Москвы N 351 от 20.04.1999 г

и СНиП по малоэтажной застройке (на вскидку не скажу номер) предусматрвиает дороги как коммуникацию для пожарников со сквозным проездом или с местом кругового разворота. Поэтому нужно смотреть проект. Я так думаю, что возможно Ваш коттеджный поселок мог проектироваться пешеходным.
Вывод — второе не отменяет первое. Оформив ЗУ на собственников можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе создать дорожное внутреннее дорожное движение.

kan 11 Апр 2007

mnatsa
Jazzanova
Чилим
Большое спасибо за участие

mnatsa

Скорее исковое, тем более для суда общей юрисдикции это проще понять.

Действительно исковое, нашел судебную практику по спорам о проектной документации, аналогичных нашему случаев нет, но в принципе, усматривается позиция судов о наличии спора о праве в подобных случаях

Готовим, спасибо за идею

Jazzanova

а что у нас с красными линиями?
если в градостроительной документации обозначена красными линиями автодорога, то застройщик не прав
и ваше дело выигрышное

Недавно обозревал архивную копию ГЗ. Чертежи выполнены в черно-белом цвете (но, как я понимаю, суть красных линий — не в их цвете, а в их особом смысловом значении).
Так вот, на чертеже красные линии участков (хотя по цвету они, как я уже сказал, и не красные вовсе) нанесены таким образом, что предусматривают систему проездов между жилыми домами, в том числе имеется и наша многострадалльная дорога. Это именно те красные линии, видимо?

Чилим

Делимый ли ЗУ под домами, или нет.

ст.36 ЗК предусматривает, что собственник дома вправе приобрести ЗУ в собственность, а если он неделимый, то в аренду со смножественностью лиц на стороне арендатора.

Под каждым домом отдельный ЗУ, с каждым собственником жилого дома заключен договор долгосрочной аренды ЗУ.

Из этого посыла права застройщика размываются до уровня призрачности. Хто он есть, естли исполнив договор потерял все права на землю.

СНиП по малоэтажной застройке (на вскидку не скажу номер) предусматрвиает дороги как коммуникацию для пожарников со сквозным проездом или с местом кругового разворота.

По организации проезда там вообще масса нарушений. Тупиковый проезд протяженностью более 150 м, отсутствуют разворотные и разъездные площадки. Это все в копилку возможного иска об оспаривании проектной документации.

Jazzanova 11 Апр 2007

Чилим 11 Апр 2007

Выяснил, что застройщиком было ТСЖ. Точнее, Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме.
Но имеет ли это какое-либо значение, с учетом того, что права на землю собственников домов после ввода их в эксплуатацию оформлены путем заключения договоров аренды?

конечно имеет. Во-первых в ТСЖ есть общее собрание, которое может решить этот вопрос решением.
Во-вторых п.12 ст.85 ЗК определяет принцип свободной принадлежности ЗУ общего пользования в состав которых включены улицы, проезды, бульвары и пр. Не могут они принадлежать никому. Публичный сервитут в силу закона. Проектировщики предусмотрели это при планировании территории застройки

предусматривают систему проездов между жилыми домами, в том числе имеется и наша многострадалльная дорога.

, поэтому идея с оспариванием проекта мне кажется надуманная. Что этим добъетесь. Изменение в проект, который как исполненный документ является историей. Внесете, а дальше что. Где застройщик? Где подрядчик? Как обязать задним числом построить дорогу. Короче бред.

Спорить нужно о праве. Но не так

Сейчас Застройщик предъявляет требование собственникам домов о демонтаже дороги. Мотивировка – земля у него в аренде,

бить себя же по лысине. Застройщик-ТСЖ предъявляет требования в участникам ТСЖ, которое они же и создали. Смешно.
Выкиньте директора. Пригласите земком для внесения изменений в кадастр и КПЗУ в части границ с ЗУ общего пользования и проблема отпадет.

Мне кажется, что путаница еще в понимании размежевания ЗУ под домами.

права на землю собственников домов после ввода их в эксплуатацию оформлены путем заключения договоров аренды?

ЗУ изначально выделен единый под все дома. По сетке вы определились с участками под домами. Если вы начали рвать ЗУ, то каким образом сохранился прежний без ваших прав на него — это ж места общего пользования. Какое у него сейчас разрешенное использование — под размещение и эксплуатацию домов.

Да, чтобы не быть голословным выложу нормативку

Ст. 262 ГК
Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

ПРИКАЗ ФСЗК от 15 июня 2001 г. N П/117 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

8. Система кадастрового деления территории Российской Федерации призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам, которые позволяют определить их местоположение с точностью до границ кадастрового квартала. Поэтому при разработке проекта необходимо особо обратить внимание на использование для описания границ кадастровых кварталов однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности (базисов кадастрового деления). К таким элементам местности необходимо относить крупные природные линейные объекты (живые урочища), просеки в лесу, а так же созданные трудом человека линейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода (железные и автомобильные дороги, наземные трубопроводы и т.д.). В число используемых элементов местности должны включаться и границы населенных пунктов (закрепленные на местности), а также улицы, проезды общего пользования и иные объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории . В качестве базисов могут использоваться и строящиеся объекты, строительство которых находится в стадии завершения либо под строительство которых в установленном порядке осуществлен отвод земельных участков.

ПП от 2 февраля 1996 г. N 105 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ В ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДОВ И ДРУГИХ ПОСЕЛЕНИЙ

3. Установление границ землепользований (далее именуется — межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.
При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территориизанятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.
4. Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания:
границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации;
в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно — транспортной инфраструктуры;
при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
Сообщение отредактировал Чилим: 11 Апрель 2007 — 16:17

идея с оспариванием проекта мне кажется надуманная. Что этим добъетесь. Изменение в проект, который как исполненный документ является историей. Внесете, а дальше что. Где застройщик? Где подрядчик? Как обязать задним числом построить дорогу.

Извините, я видимо, не совсем ясно объяснил свою мысль в этой части.
Оспорить хотелось бы как раз действующую проектную документацию, по которой работает Застройщик, ведущий застройку соседнего земельного участка.
Дорога была предусмотрена именно «старым» ГЗ, а новое ГЗ Застройщика (в земельный участок которого была включена дорога) этой дороги не предусматривает — ее (дороги) как бы и нет, как бы и не должно быть.
И вот именно это новое ГЗ хотелось бы оспорить и внести в него изменения.

Еще раз всем спасибо за участие
Беру пока тайм-аут, буду думать.
Сообщение отредактировал kan: 11 Апрель 2007 — 22:59

Adr 12 Апр 2007

kan
Писала два раза ответ, и оба раза комп выключалси..видимо, не судьба была))) пробую в третий)))))))))) получается все более путано, правда..)))

так вот..это к слову о преемственности проектной документации и какими нормами это закреплено.
Эта точка зрения исходит из системного толкования норм ст. 51 Градостроительного кодекса, а именно:

21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

т.к. РНС — это всегда документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, то, соответственно, РНС — с того момента, как оно выдано и пока оно действует, всегда подтверждает соответствие градплану конкретной проектной документации, разработанной на основании проведенных инж. изысканий.
В ином случае процитированная норма вообще не имеет смысла — ибо разрешение на строительство, подтверждающее соответствие несуществующей документации (если мы будем полагать, что при переходе прав на ЗУ должна будет разрабатываться новая документация) ничего, собственно, не подтверждает.
Другой момент заключается в том, что переоформление РНС не требуется, а вот передача проектной документации должна происходить — но это уже должно регулироваться договорными отношениями первоначального заказчика проектной документации и того лица, к кому перешло право на ЗУ.

Продажа квартиры, если один из владельцев против

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  • При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  • При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.
  • Комплект документов для заключения сделки

    Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87 , Санкт-Петербург +7(812)313-26-64 .

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.
  • Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.
  • Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

    Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

    Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

    Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

    Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

    После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

    1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

    2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

    Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

    Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

    Альтернативные способы

    Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

    • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
    • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
    • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.
    • Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям. Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию. Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

      При задержке заработной платы работодатель обязан выплатить компенсацию. Если он отказывается это делать, читайте нашу статью, где подробно описаны права работника в этом случае.

      Предоставление поддельного больничного листа — серьезное преступление. Какое наказание может понести работник в этом случае, читайте здесь.

      Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

      Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

      В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

      Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

      Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

      Всё об использовании нежилых помещений ТСЖ: заключение договора аренды одного из объектов товарищества собственников жилья

      В сферу деятельности жилищного товарищества, помимо организации предоставления коммунальных ресурсов жильцам, входит также обслуживание, эксплуатация и текущий ремонт общей недвижимости.

      Помещения, относящиеся к общей собственности, находятся на балансе активов товарищества и используються им для достижения уставных целей при соблюдении законодательства.

      Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

      По каким признакам можно определить помещение ТСЖ?

      Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

    • не является частью квартиры кого-либо из жильцов;
    • используется в целях обслуживания нескольких объектов общедомовой недвижимости;
    • используется для размещения инженерных коммуникаций.
    • Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

      Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

      Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к объектам совместного владения жильцов-членов жилтоварищества относят:

    • лестничные клетки и пролёты;
    • лифты и лифтовые шахты;
    • площадки и тамбуры перед квартирами;
    • коридоры на этажах;
    • чердаки и подвалы (в т.ч. технические);
    • места размещения инженерных коммуникаций;
    • общие комнаты досуга, спортзалы и т.д.;
    • помещения нежилых построек и флигелей, расположенных на земельных наделах, прилегающих к жилым домам.
    • Комнаты досуга и спортзалы могут относиться к собственности товарищества, если они не принадлежат никому из жильцов.

      Трансформаторные будки и бойлерные во дворах также считаются общим имуществом, если они расположены на участке, относящемся к многоквартирному дому.

      Как товарищество может распоряжаться имуществом?

      Для достижения уставных целей жилтоварищества, общее собрание жильцов-членов организации вправе использовать объекты общей собственности в качестве источников дополнительного дохода следующим образом, согласно пункту 2 ст. 152 ЖК РФ:

    • заключая соглашения об аренде недвижимости;
    • осуществляя строительство дополнительных зданий на территории ТСЖ;
    • за счёт эксплуатации общей собственности.
    • Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

      Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

      Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

      Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.

      Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

      Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

      1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
      2. установить будущую арендную плату;
      3. представить на общем собрании проект аренды;
      4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
      5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
      6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра.
      7. В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:

        • кадастрового паспорта;
        • технического плана;
        • документа, свидетельствующего о владении ТСЖ данным объектом.
        • При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

          К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

          После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

          Далее следует составить план получения доходов от аренды и их распределения на нужды организации. В план также включаются расходы по даче объявления о сдаче помещения в аренду, услуги юриста и т.д.

          Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

          1. данные и реквизиты сторон сделки;
          2. параметры сдаваемого в аренду объекта;
          3. предмет и общие условия соглашения;
          4. размер арендной платы;
          5. ответственность за несоблюдение условий.

          На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

          Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

          Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

          Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:

        • копия паспорта;
        • копия арендного соглашения;
        • заявление о регистрации;
        • квитанцию об оплате госпошлины.
        • Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

          Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

          Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

          Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

        • силами членов ТСЖ;
        • штатными работниками;
        • привлекаемыми организациями.
        • Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости.

          Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

          После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

          Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.

          Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

          Заключение

          Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.

    Закрыть меню